CASA NA FLORIDA

Roteiro passo a passo para um estrangeiro comprar uma casa nos Estados Unidos com toda a segurança

No roteiro abaixo você encontra todos os cuidados e procedimentos que devem ser seguidos e evitados para que chegue ao final do processo de compra sem nenhum risco.

Você tem duas formas de seguir as informações deste roteiro

A primeira forma é seguindo os links abaaixo na sequencia que eles se encontram para mais informações e abrir as paginas por assunto e retornar à esta pagina para abrir o próximo

A segunda forma e clicando numa seta que existe no final de cada pagina que te leva para o próximo passo do roteiro

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Documentos	A vista Financiar?
Procurar casa	Proposta
Negócio fechado	Inspeção
Cartório	Pegar as chaves
Parabéns

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Qualquer pessoa poder ser proprietário de um imóvel nos Estados Unidos. Se você for pagar à vista, será necessário somente um comprovante de identidade com foto (Passaporte) e um comprovante bancário (extrato e carta de seu banco em inglês informando seu saldo disponível) mostrando que você possui o valor para quitar o imóvel que está comprando, comprovante de endereço no Brasil (conta de luz)

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A decisão de pagar a vista ou financiar define o envolvimento com instituiçóes bancarias americanas.

À VISTA

O primeiro passo e o mais importante, é calcular o quanto você pode gastar na compra de uma nova casa. Um bom orçamento irá auxiliá-lo a escolher a faixa de preços certa, assim como evitar que você gaste mais do que o necessário com a casa.

Você pode abrir uma conta em qualquer banco em território americano com deposito inicial que varia de 100 dolares até mil dólares. Para abertura da conta é necessário estar presente. Após a abertura da conta você deve procurar seu banco no Brasil e verificar com seu gerente a melhor maneira de fechar o cambio e transferir o valor da compra para sua conta no banco americano.

Para compra de casas à vista não é obrigatório abertura de conta nos EUA mas, é recomendado que seja aberta a conta para agilizar o processo da compra do imóvel. Se você não quiser abrir conta em banco pode enviar o valor diretamente para uma companhia de títulos (escrow account) que efetuará os pagamentos de acordo com suas ordens com toda a segurança.

Se você for comprar a vista pode ir direto para o proximo item Procurar Casa

FINANCIAR

Se você necessitar de financiamento, será necessário abrir conta no banco aqui nos EUA aprovar seu crédito, apresentar um comprovante de identidade com foto (Passaporte), um comprovante bancário (extrato) ou uma carta do seu contador mostrando que você possui o valor da entrada mais as despesas com o fechamento (hoje entre 30-40% do valor do imóvel) e autorizar o agente financeiro que irá aprovar o empréstimo, a solicitar uma análise do seu crédito no Brasil.

Tendo em mãos seu orçamento pessoal, você pode comparar os seus próprios números com o valor que o banco está disposto a emprestar e chegar a um financiamento factível, que não faça você ter que mudar o seu estilo de vida.

ATENÇÃO: VOCE VAI CONTRATAR UM FINANCIAMENTO EM DOLARES. O CAMBIO PODE VARIAR AUMENTANDO OU DIMINUINDO O VALOR DE SUA PRESTAÇÃO MENSAL EM REAIS.

Outros custos

Além do financiamento em si, você deve levar em conta na prestação mensal, o pagamento do imposto sobre a propriedade e o seguro.

Somados todos os custos adicionais, certifique-se de que você está à vontade com o montante total das prestações e ciente do quanto poderá dar de entrada antes de começar a sua busca pela casa e acabar se apaixonando por uma pela qual não pode pagar.

Tipos de crédito para financiamento

Crédito pré-qualificado significa apenas que você informou ao agente financeiro a sua renda e os dados de dívida e crédito para que o mesmo faça uma estimativa de quanto você poderá gastar.

Pré-aprovação, no entanto, coloca-o muito mais próximo de obter o empréstimo e significa que o financiador coletou informações e fez um relatório de crédito, verificou a sua relação dívida-renda e realizou uma análise mais profunda da sua situação financeira. Na maioria dos casos, você está em uma condição muito melhor quando o seu crédito foi pré-aprovado, pois assim não tem nenhuma surpresa quando o financiador verifica seu relatório de crédito, especialmente se você não o tiver verificado antes.

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Esta é a etapa mais importante do processo de compra de um imóvel. Desta escolha sairá o resultado da valorização do seu investimento, da facilidade de revenda e o mais importante da realizacão de seus sonhos.

Como este assunto é muito complexo vamos dividir em diversos tópicos onde faremos uma explanação dos itens com maiores detalhes.

Os tópicos estão relacionado em uma sequência lógica. Evite pular etapas para que você entenda e observe todos os detalhes e possa utilizar as informações durante o processo de escolha na visita aos imóveis que existirem a possibilidade de negócio.

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Procurar um imóvel	O imóvel ideal
Localização	Tipo de imovel

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Como procurar o imóvel?

Quando a busca pela casa se inicia, você se depara com duas opções:

• Ir sozinho e fazer todo o trabalho de campo de procurar uma casa através de jornais, pesquisas online ou simplesmente perguntando no local e correndo os riscos da compra de um imóvel, com problemas.

• Procurar um corretor de imóveis para auxiliar você.

Existem diferenças fundamentais entre essas duas opções. No primeiro exemplo, várias oportunidades boas podem passar desapercebidas, voce perde tempo indo visitar imóveis que já receberam propostas e estão fora do mercado mas ainda não constam nos sites de busca.

Corretor de imóveis

Diferentemente do Brasil, nos Estados Unidos o corretor de imóveis pode mostrar qualquer propriedade que você deseje ou que satisfaça o seu critério de escolha, independente da imobiliária. É importante ter essa fidelidade com seu corretor, pois ele representa o seu interesse.

A partir do momento que você seleciona o seu corretor, ele estará dedicando dezenas de horas na busca, análise e visitas ao imóvel. Todo esse trabalho só será remunerado na hora do fechamento. Essa é uma das poucas profissões que o profissional só vai receber algum dinheiro se houver a concretização do negócio, por isso não é justo que você tenha várias pessoas dedicando tempo e esforços à você acreditando que serão remuneradas. Trabalhe com fidelidade e confie no profissional que você escolheu. Esse relacionamento vai ser muito útil e dará segurança a sua compra evitando que você caia em armadilhas que desconhece.

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À procura do imóvel ideal

Uma vez escolhido o agente, você já pode começar a procurar a casa. Voce deve fornecer o maximo de informações do imóvel que você deseja, qual o tamanho e o preço que voce esta disposto a pagar.

O corretor vai pesquisar uma série de imóveis e lhe dar uma relação daqueles que correspondem ao que você solicitou.

Esse é um ponto fundamental: o corretor deve ter uma idéia precisa do que você quer, para tornar a busca o mais eficiente possível.

Depois de examinar as listas, anotações são feitas para que você veja as residências que melhor atendam as suas necessidades. Quando você visita as casas com o agente, os donos estão geralmente ausentes. Isso dá a você e ao corretor a chance de conversar mais à vontade e analisar a casa com mais detalhes.

Tome nota de tudo!

É uma boa idéia anotar aquilo que gosta e não gosta em cada casa. Também é uma boa idéia fazer um esquema comparativo, tomando nota das informações à medida que passa pelos cômodos ou imediatamente após ter visitado a casa. Isso pode ser feito para cada residência e ser anexado junto à relação de imóveis.

Fazer um esboço da planta também é uma boa dica porque assim você não demora muito para colocar todas no mesmo patamar de comparação. Logo, você irá esquecer qual a casa tinha aquele detalhe que você gostou tanto.

Mas também é importante porque é muito comum esquecer os problemas que o imóvel apresenta como vazamentos, pisos com defeitos, etc.

Já que você tem que visitar vários imóveis antes de se decidir qual quer comprar, há um mecanismo que pode ajudar a deixar tudo mais claro: tirar fotos. Mas antes de fazer isso, verifique se o dono permite.

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Já ouvimos falar que o ponto mais importante ao procurar uma casa é a sua localização. É verdade, ela é muito importante, mesmo que você planeje morar no local por pouco tempo. O que se busca na localização de uma casa está relacionado com a lista de prioridades discutida na seção anterior.

Por exemplo: você procura um lugar perto o suficiente do centro de modo que possa ir a pé às lojas e aos restaurantes, ou prefere a reclusão de um ambiente mais calmo e rural? As crianças podem ir a pé para a escola ou pegar um ônibus não representa nenhum problema? Mesmo que algumas dessas questões não sejam importantes para você, quando chegar a hora de vender a casa, a localização sempre será considerada.

Essa é uma boa localização?

Há uma série de razões pelas quais a localização de uma residência é tão importante. Quando você estiver em busca de uma nova casa, talvez queira considerar os seguintes fatores:

• Proximidade do centro: estar próximo a lojas, mercados, shoppings, cinemas e outros é importante para você?

• Proximidade das escolas: as escolas do bairro são boas? Isso é importante para a revenda, mesmo que você não tenha filhos.

• Proximidade do trabalho: quanto tempo demora o percurso até o trabalho?

• Proximidade de outras atividades: se você tem filhos, você irá dirigir por toda a cidade para levá-los até os eventos esportivos e atividades extraclasses? Isso incomodaria você?

• Índice de criminalidade: a área possui uma alta taxa de criminalidade se comparada às demais?

• Alíquota de imposto: você terá que pagar os impostos territoriais tanto urbanos quanto rurais?

• Flood (enchentes): Veja o mapa de enchentes no site da prefeitura. Somente compre imóveis localizados na ZONA X que é a área mais alta protegida de enchentes. A maioria das seguradoras exige pagamentos de seguros muito altos para imóveis situados fora desta área e muitas nem aceitam fazer o seguro.

• Zoneamento: o que será construído no local no futuro? Quais restrições podem existir quanto ao que você pode fazer na casa? Algumas vendas de imóveis são afetadas por questões de zoneamento.

• Associação de moradores: existe alguma organização atuante que contribui para a manutenção e a melhoria da região?

• Transporte público: existem opções de transporte? Isso é importante para você?

• Questões de segurança: você está perto de algum lugar que apresente perigo real?

• Vizinhos: os vizinhos têm valores semelhantes aos seus? Vá até a vizinhança à noite e nos finais de semana para ter uma idéia das atividades que ocorrem por lá.

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Tipos e estilos de casas

Ao pensar sobre o que você quer não se esqueça de levar em consideração outros tipos de residência como condomínios, casas geminadas, etc.

Os tipos de casas não são muito bem definidos, pois uma casa unifamiliar pode ser de frente para a rua ou dentro de um condomínio.

Uma casa unifamiliar pode estar de frente para a rua, mas ter regras e taxas mensais da HOA (associação de proprietários) como um condomínio.

Abaixo citamos as denominações mais usadas.

Single Family Home – Casa unifamiliar

Villa – Casa unifamiliar ou geminada estilo mediterrâneo ou espanhol

Townhomes – Casa germinada pode ser na rua com regras de HOA ou condomínio fechado

Condo (Apartmento) - Pode ser prédio de 2 andares com escada externa ou edifício de vários andares

Loft – Normalmente um prédio de antiga fabrica transformado em residência

Beach Home – Casa de praia

Luxury Home – Casa de alto padrão

Homes waterfront – Casa de frente para água, podendo ser lago, rio, baia ou mar

Mobile Homes – Casas Pré fabricadas ou móveis

Senior homes – Casa em comunidades de aposentados para pessoas com mais de 55 anos

Home boat dock – Casas em canais onde você pode estacionar sua lancha no quintal

Estilo arquitetônico

Se você quer ser bastante específico, ainda que isso possa encurtar a lista de possibilidades.

Mid-Century Modern

Mediterranean Revival

Spanish Colonial

Art Décor (Miami Beach)

Costal/ Beach Cottage

Ranch Style

Contemporary/ Modern Coastal

Victorian (Key West style)

Neo-Classical

Georgian Revival

Legislação de construção na Florida

De preferência para a compra de uma casa construída após 2006, pois ela estará de acordo com as mais recentes normas de proteção, tomadas após a passagem do furacão Katrina.

As leis de construção na Florida tornaram-se muito mais rigorosas após a passagem de cada furacão pelo estado, Andrews 1992, Charley 2004 e Katrina 2005

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Fazendo uma proposta

Quando você encontra a casa e está pronto para fazer uma proposta, precisa seguir alguns passos para formular as cláusulas do contrato. Este é o ponto onde um corretor vai lhe orientar

A primeira coisa a fazer é apresentar uma proposta. Quando realiza uma proposta, você deve ter em mente que ela pode acabar em um contrato legal se o vendedor aceitar. Por isso, é necessário certificar-se de que a proposta cobre todas as contingências, concessões e outros detalhes. Na próxima seção, analisaremos os itens que devem ser incluídos.

Sua proposta

A proposta será efetuada atravez de um contrato formal da associação dos corretores baseado na leis do estado da Florida e, incluem os seguintes items:

• O preço de compra proposto e o valor a ser pago.

• Inspeção das contingências da casa: já que a inspeção pode ocorrer somente após a proposta ser aceita, você precisa declarar que o acordo está condicionado à aceitação do relatório de inspeção. Se a casa estiver adotando outro sistema de água e esgoto que não o público, estes devem ser inspecionados também.

• Financiando as contingências: você também pode incluir uma contingência a fim de conseguir o financiamento desejado, ou seja, negociar as taxas máximas de juros, prazos, etc.

• Itens incluídos na compra: a lista pode incluir eletrodomésticos, iluminação, plantações e qualquer outra coisa que esteja ou não no contrato.

• Escritura de contingências: o seu corretor fará a investigação da escritura e do título de propriedade para verificar se não há nenhuma reclamação legal.

• Prazo: normalmente de 24 a 48 horas do envio da oferta salvo algumas exceçòes.

O corretor pode recomendar outras considerações especiais, logo, peça a eles um conselho. O preço de compra proposto é o aspecto mais importante da oferta. É nesse ponto que o corretor realmente contribui, pois ele deve lhe fornecer uma análise comparativa do mercado que mostrará o valor de venda de propriedades similares em um determinado bairro ou nas proximidades. Isso também serve de munição caso o vendedor apresente uma contraproposta.

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Contrapropostas

Após realizar a sua proposta, o dono do imóvel pode querer fazer uma contraproposta, tentando aumentado o preço ofertado.

Esse "bate e rebate" do regateamento pode continuar umas algumas vezes até a assinatura de ambas as partes. Lembre-se de que até o momento da assinatura do contrato, qualquer um pode apresentar outra proposta e, o proprietário pode recusar a sua.

Negociação

É extremamente importante que você tenha em mente o quanto pode gastar.

Seja realista quanto à proposta. Não ofereça um preço muito baixo pela casa que deseja. Se a busca mostrou que o valor é realista, oferecer um preço bem abaixo só vai ofender o dono do imóvel e diminuir as suas chances de conseguir comprá-lo, principalmente se outras pessoas também estiverem interessadas.

PROPOSTA ACEITA

NEGÓCIO FECHADO

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Contratação de inspeção profissional

Já que o contrato todo depende de uma inspeção profissional, não tente encurtar o caminho quando se trata de inspecionar a casa e, é extramamente importante a fazer essa inspeção. Em qualquer lugar as inspeções custam de US$ 400 a US$ 500 e realmente valem cada centavo do investimento.

Se você está pegando um empréstimo com as agências governamentais provedoras e seguradoras de financiamentos imobiliários você precisará de uma inspeção extra. Não deixe que essa última seja a única inspeção, pois ela pode não ser tão completa. Sua proposta deve estar condicionada aos resultados da inspeção profissional. Isso significa que se a inspeção detectar uma infestação de cupins ou rachaduras na parede, você pode modificar os termos do contrato ou fazer com que o dono do imóvel resolva esses problemas ou desistir da compra.

Quando você for contratar um inspetor, tenha a certeza de que ele tem experiência.

Os inspetores procuram defeitos que podem afetar o valor da casa, torná-la insegura ou menos habitável para qualquer pessoa. Equipamentos com vazamento, porões úmidos, problemas de encanamento e outros defeitos são alguns problemas que podem ser descobertos por um bom inspetor. Você deve acompanhar a inspeção, fazer o máximo de perguntas possível e ter uma cópia dos resultados.

Principais pontos da inspeção

Aqui está uma lista das principais áreas que a inspeção deve cobrir:

• Drywall chinês: a existência deste material em um imóvel pode desvalorizar o imóvel em ate mais de 70% (isto mesmo setenta por cento) de seu valor alem de prejudicar sua saúde.

• Edificação: o porão está apenas úmido ou existem outros problemas? Há rachaduras nas paredes ou nos pisos que possam indicar a existência de problemas na estrutura?

• Construção: a casa possui uma construção de qualidade? A proteção está devidamente instalada para impedir que a madeira tenha problemas de infiltração e apodrecimento? O piso está em boas condições ou terá que ser substituído em breve?

• Encanamento: o encanamento foi colocado corretamente? Está em boas condições? Há sinais de vazamento?

• Sistemas de aquecimento e ventilação: os aparelhos estão em boas condições? Precisam ser trocados logo? São adequados para o espaço a ser aquecido ou refrigerado?

• Parte elétrica: há indícios de problemas elétricos?

• Interior: os pisos estão regulares? As portas e janelas funcionam corretamente? E os eletrodomésticos da cozinha? Há sinal de vazamento ou mofo nos banheiros?

O ponto principal é fazer a inspeção com alguém experiente e qualificado para o trabalho.

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Pagamento e escritura

Supondo que a inspeção não detecte nada, que o financiamento atende às expectativas e que outras contingências são satisfeitas, o escritório de titulo (cartório) (escrow account) fará uma investigação, o que inclui uma pesquisa da escritura a fim de saber se o vendedor de fato detém o título da propriedade e se não há reclamações legais contra o imóvel. Isso, junto com a inspeção, irá completar o pacote de investigação.

A companhia de títulos após a conclusão da legalidade do titulo irá proceder o calculo das despesas referentes ao comprador e ao vendedor que serão todas divididas proporcionalmente ao período do ano que cada parte é responsável pela despesa.

Se tudo estiver esclarecido, você estará apto a assinar toda a documentação necessária para o encerramentodo processo. É no fechamento que o título da propriedade será transferido para o seu nome, o seguro da propriedade (que deve sido providenciado) começa sua cobertura e você está oficialmente comprometido com as prestações do empréstimo caso não tenha pago a vista.

Você deve ter transferido eletronicamente os valores envolvidos para a companhia de títulos (escrow account) (sinal ou valor total da compra acrescidos das despesas). Você deve receber uma cópia da declaração de quitação, e no caso de financiamento deve constar o valor do montante que você pegou emprestado.

Você assinará vários papéis, inclusive:

• a declaração de quitação

• o contrato de compra e venda

• o seguro de domínio de propriedade imobiliária

• o seguro do proprietário

• o título ou registro de propriedade

• a entrada e a legalização do imóvel

Dependendo da complexidade do contrato, pode ser necessário apresentar outros documentos, logo, reserve um tempo para isso tudo.

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Agora que você pegou as chaves vamos para as ultimas providências necessária para habitar a propriedade

-ATIVAR SERVIÇOS

Água / Luz / Gás (Water/light/gas) Entrar nos portais on line das consecionária que atuam na área do seu imóvel fazer o loguin solicitar a conexão e ativar os serviços que necessita.

- SEGURO DO IMÓVEL (Home Insurance )

Certifique-se se foi efetuado o seguro da casa. Casas com financiamento, o banco exige antes do fechamento. Se for possível contrate um serviço de seguro de flood

- CONDOMÍNIO (Homeowner Association HOA) Quando houver verifique o contato e confirme o período de pagamento - mensal ou trimestral

- JARDINEIRO (Landscaper) Verificar se o HOA possui serviço de jardinagem incluso na taxa. Se não houver voce terá que contratar um jardineiro ou fazer o serviço pessoalmente. Dependendo da legislação em alguns condados o jardim mal cuidado é passível de multas.

- PICINEIRO (Pool Companhia) Se sua residencia possuir piscina você terá que contratar um picineiro ou fazer o serviço pois a piscina sem o devido tratamento tambem tem problemas sanitários.

- AR CONDICIONADO Sugerimos que mensalmente voce faça a troca do filtro e coloque um copo de vinagre no duto de escoamento do aparelho para evitar a criação de insetos que venham a entupir o cano e a água caia dentro da sua residência.

- DETETIZAÇÃO (Pest Control) Recomedamos a contratação semestral para evitar o aparecimento de pragas internamente e no jardim de sua residência.

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PARABÉNS A CASA É SUA

APROVEITE PARA CURTIR SEUS SONHOS

Você terminou o roteiro e se seguir as instruções nunca tera problemas ao adquirir um imóvel na Florida